חזקת ג' שנים

  • הרב אביעד ברטוב

א. רישום מקרקעין או טענה

בשיטות המשפט המערביות, הסדרת ענייני רישום המקרקעין היא האמצעי המרכזי להוכחת הבעלות על קרקע ומניעת סכסוכים משפטיים. בעולם של חז"ל המונחים טאבו או לשכת רישום מקרקעין אינה בנמצא, ובמקומם חכמים מתמודדים עם ערעור משפטי באמצעות ראיות משפטיות שונות. הרמב"ם בהלכות טוען ונטען מסכם את חכמים באופן הבא:

כל הקרקעות הידועות לבעליהן, אף על פי שהן עתה תחת יד אחרים, הרי הן בחזקת בעליהן.

(הלכות טוען ונטען, י"א, א).

כיצד קרקע הופכת להיות 'ידועה לבעליה'? הרמב"ם סותם ולא מפרש את דבריו, אך מתוך עיון בדבריו בהלכות חזקת מטלטלים ניתן לתת תשובה לשאלה זו:

כל המטלטלין בחזקת זה שהן תחת ידו, אף על פי שהביא התובע עדים שהמטלטלין הללו ידועין לו. כיצד? "בגד זה או כלי זה שבידך או שבתוך ביתך שלי הוא", או "הפקדתיהו אצלך", או "השאלתיהו לך", "והרי העדים שהן יודעין אותו מקודם ברשותי", והנתבע אומר "לא, כי אלא אתה מכרתו לי או נתתו לי במתנה" - הרי זה הנתבע נשבע היסת ונפטר.

(ח, א).

מכאן, שנכס נהיה "ידוע לבעליו" על ידי עדים. במטלטלין, המוחזקות של הנתבע גוברת על עדי התובע, אך בקרקעות עדי התובע שהנכס היה פעם שלו גוברים על המוחזקות של הנתבע. בשו"ע (חו"מ, ק"מ) הדברים כתובים בצורה מפורשת:

קרקע - בחזקת בעליה עומדת. שקרקע הידוע לראובן בעדים, שיודעים שהיה בחזקתו אפילו יום אחד, והוא עתה בחזקת שמעון ומחזיק בו ואוכל פירותיו, וטוען שלקחו, וראובן מערער לומר שהיא גזולה בידו - נאמן.

במילים אחרות, בעוד הגישה המודרנית להוכחת בעלות על מקרקעין היא באמצעות רישום מסודר של הנכס אצל הגורמים הממשלתיים, הגישה ההלכתית היא שטענה בנוסף לגיבוי ראייתי של עדות או חזקה יכולים להוות אמצעי מספיק להוכחת הבעלות.

כאשר אנו בודקים את מקורותיהם של השו"ע והרמב"ם, אנו מגלים כי הם שלבו מספר סוגיות מקור מרחבי הש"ס.

ב. טענה מול ראייה

הסוגיה המרכזית בנושא היא הסוגיה בפרק השני במסכת כתובת. במסגרת מחלוקתם היסודית בדיני הכרעת חזקה, רבן גמליאל ורבי שמעון נחלקו כיצד מכריעים את ענייני החזקה בקרקעות:

ומודה רבי יהושע באומר לחבירו "שדה זו של אביך היתה ולקחתיה הימנו" שהוא נאמן, שהפה שאסר הוא הפה שהתיר. ואם יש עדים שהיא של אביו והוא אומר "לקחתיה הימנו" - אינו נאמן.

(משנה, כתובות, ב', ב).

במחלוקת שלפנינו אנו רואים כי קיימים שני כלי הוכחה – 'הפה שאסר' - הכלי הטענתי, ועדים - הכלי ראייתי. המשנה פותחת בקביעה שהתנאים לא נחלקו שהפה שאסר, הכלי הטענתי, הוא כלי קביל בדיני 'חושן משפט'. כך פוסק הרמב"ם בפרק י"א מהלכות טוען ונטען :

כיצד? ראובן שהיה משתמש בחצר כדרך שהעם משתמשין בחצרותיהן, דר בה ומשכירה לאחרים ובונה וסותר. ואחר זמן בא שמעון וטען עליו ואמר לו "חצר זו שתחת ידך שלי היא, ושכורה היא בידך" או "שאולה". והשיבו ראובן "שלך היתה ואתה מכרתה לי או נתתה לי במתנה". אם אין עדים לשמעון שהיתה ידועה לו - נשבע ראובן היסת ויעמוד במקומו.

ראובן נאמן בטענתו המספקת הסבר סביר לישיבתו בקרקע, כל עוד שמעון אינו מביא עדים אשר המוכיחים את בעלותו על הקרקע: טענתו של ראובן, המגובה ב'פה שאסר', חזקה יותר מטענתו של שמעון. בין הנדבך החשוב אשר מוסיף הרמב"ם הוא שבועות היסת. מקורה של דין זה הוא בדברי הגמרא בשבועות מב., אשר מחדשת דין חשוב כי בכל תביעת ממון בה קיים אלמנט של הכחשה בין הצדדים, הצד המרויח, 'הנוטל', צריך להשבע היסת על טענתו. במילים אחרות, כל עוד המחלוקת בין הצדדים על קרקע מסתיימת במישור הטענתי - הצד המחזיק יכול להשאר בקרקע במידה והוא מביא הסבר מספק לישיבתו ונשבע היסת. מה הדין במידה והמחזיק לא יודע להסביר את ישיבתו או שהוא מכחיש את הצד שכנגד, ואילו לצד שכנגדו אין ראייה?

...דאם אין עדים למערער מצי אמר ליה המחזיק "כיון שלא אמר לי אדם דבר לא אצא עבורך עד שיתברר בעדים שהיא שלך"...דכל ממון שבא ליד האדם ואית ביה ספיקא, אינו רשאי שיוציא מידו עד שיתברר בעדים ברורים...

(ב"ח, חו"מ, קמ"ו, יד).

בהעדר הוכחה מצד המערער לא נוציא את הקרקע מיד המחזיק בה. במילים אחרות, בעוד טענה לבדה יכולה לעמוד לטובת המחזיק בקרקע, למערער דרושה הוכחה ראייתית.

ג. שתיקה או שמירה

המחזיק יכול להפוך את ישיבתו בקרקע לראייה משפטית כאשר הוא יושב בה ג' שנים, ובכך להתגבר על גם עדים שהביא המערער. זאת, בהנחה שהמחזיק השתמש בקרקע כאשר הבעלים שתק ולא ערער על ישיבתו של המחזיק. וכך כותבת המשנה:

חזקת הבתים, והבורות, והשיחין, והמערות, והשובכות, והמרחצאות, ובית הבדין, ובית השלחין, והעבדים, וכל שהוא עושה פירות תדיר - חזקתן שלש שנים מיום ליום. שדה הבעל חזקתה שלש שנים ואינה מיום ליום.

(משנה, בבא בתרא, ג', א).

השגת המוחזקת בנכס מקרקעין משתנה בהתאם לאופיו של הנכס. אם הוא 'עושה פירות תדיר', כלומר השימוש בו תדיר וקבוע, כגון בית, בור מים, שובך ומרחץ, יש להחזיק בנכס ג' שנים באופן רציף ללא ערעור מצד הבעלים. אם מדובר בנכס שאינו 'עושה פירות תדיר', כגון שדה בעל, אין צורך בג' שנים רצופות.

מהו פשר הדין של חזקת ג' שנים? בשאלה זו עסק התלמוד הבבלי במסכת בבא בתרא, אך קודם לכן נעיין בתוספתא:

כל שאינו עושה תדיר, כגון שדה בית הבעל, חזקתה שלש שנים ואינה מיום ליום. אמר רבי יהודה: לא אמרו שלש שנים אלא כדי שיהא באספמיא; אם היה עמו במדינה - כיון שאכלה שנה אחת הרי זו חזקה.

(בבא בתרא, ב', א).

מתוך הצגת הדברים בתוספתא נראה כי הטעם לחזקת ג' שנים הוא פונקציונאלי: בהנחה שאנשים הנמצאים ביהודה נודדים מבתיהם לאספמיא הרחוקה,[1] זמן הגעה של השמועה אליהם ושליחת מחאה בחזרה לארץ הוא שלוש שנים. ברם, לדעת הרשב"ם בפרושו למשנה רבי יהודה במשנה בריש חזקת הבית חולק על תנא קמא, ואומר כי הגדר המבחין בין דבר שעושה פירות תדיר לדבר שאינו עושה פירות תדיר אינו הכרחי, וחזקת ג' שנים בכל נכס מקרקעין היא ג' שנים, מהטעם הנזכר.

על כל פנים, מן המשנה עולה כי עד ג' שנים שתיקתו של הבעלים על הפלישה לשטחו אינה יכולה להחשב לרעתו בבית הדין. לאחר ג' שנים שתיקת הבעלים מהווה ראיה למחזיק, והתובע לא יוכל להוציא את הקרקע מיד ההתבע גם אם הוא יוכיח בעלות קודמת:

מפני שאומרים לו לשמעון, אם אמת אתה טוען שלא מכרת ולא נתת, למה היה זה משתמש שנה אחר שנה בקרקעך, ואין לך עליו לא שטר שכירות ולא שטר משכונה ולא מחית בו? טען ואמר "מפני שלא הגיע אלי הדבר, שהרי הייתי במדינה רחוקה", אומרים "אי אפשר שלא יגיע לידך הדבר בשלש שנים, וכיון שהגיע לך - היה לך למחות בפני עדים, ותודיע אותם שפלוני גזל אותי, למחר אתבענו בדין. הואיל ולא מחית - אתה הפסדת על עצמך".

(הלכות טוען ונטען, י"א, ד).

ברם, אם התובע ישכנע את בית הדין כי הוא אכן לא היה יכול לשמוע על תפיסת קרקעו, מוציאים את הקרקע מן הנתבע:

לפיכך, אם היתה מלחמה ושבוש דרכים בין המקום שהיה בו ראובן ובין המקום שהיה בו שמעון, אפילו אכלה ראובן עשר שנים - מוציאין אותה מתחת ידו וחוזרת לשמעון, מפני שיכול לומר "לא ידעתי שזה משתמש בקרקעי".

(שם).

פרקים י"א - י"ג בהלכות טוען ונטען מלאים בפרטים שונים המאפשרים לבעלים הראשונים לערער על חזקתו של המחזיק.

ד. טעמה של חזקת ג' שנים

התלמוד הבבלי במסכת בבא בתרא (כח.) עוסק בשאלה כיצד הגיעו חכמים לקביעה שלאחר ג' שנים שתיקת הבעלים יכולה להוות ראייה חיובית להוכחת הבעלות למחזיק. רבי יוחנן משמם של הולכי אושא[2] אומר כי הרעיון של חזקת ג' שנים נלמדת משור מועד. בשור המועד למדה אותנו התורה כי לאחר שלוש נגיחות השור עובר מחזקת תם לחזקת מועד, וכך גם בקרקע - לאחר שלוש שנים היא עוברת מחזקת המוכר לחזקת הקונה.

הסבר שני המופיע בתלמוד לדין חזקת ג' שנים מבוסס על ההנחה כי החזקה היא תחליף לשטר. עד שלוש שנים אדם שומר את שטרותיו, ולכן כל שלוש שנים הראשונות נדרש שטר להוכחת הבעלות. החל משלוש שנים ואילך, גם ללא שטר ניתן להוכיח בעלות על קרקע באמצעות חזקה. שני ההסברים שלפנינו יוצאים מתוך נקודות הנחה כי החזקה היא כלי משפטי היוצר ראייה משפטית לטובת המחזיק בקרקע, או על ידי הסרת טענת "הצג שטרך", או על ידי יצירה של חזקה חיובית המוכיחה כי המחזיק הוא בעלים על קרקע. הרמב"ם מסביר את ההלכה כך:

ומפני מה אין אומרין לראובן "אם אמת הדבר שמכר לך או נתן לך במתנה למה לא נזהרת בשטר שלך"? מפני שאין אדם נזהר בשטרו והולך כל ימיו וחזקה שאין אדם נזהר בשטר אלא עד שלש שנים. וכיון שרואה שאין אדם ממחה בו, שוב אינו נזהר.

(הלכות טוען ונטען, י"א, ט).

ניתן לומר כך: חזקת ג' שנים היא כלי ראייתי, המחזק את טענתו של המחזיק בקרקע ומסירה ממנו את החובה להביא שטר המוכיח את בעלותו. בד בבד, היא גם הוכחה כנגד התובע, אשר שתק במשך ג' שנים ולא ערער על ישיבת הנתבע[3].

ה. החוק במדינת ישראל

מה דין היום במשפט הישראלי? באיזו מידה יש מקום לטענה על חזקה על קרקע קבילות משפטית? סעיף 94 לחוק המקרקעין קובע:

א. מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

ב. הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א).

לכאורה, נראה שחזקת 30 שנה היא המקבילה לחזקת ג' השנים של חכמים. אולם, עיון בנושא[4] יראה שלמרות הדמיון, רב המרחק בין סעיף זה לחזקת ג' שנים ההלכתית. בישיבת ועדה חוקה באותם ימים טען חבר הכנסת פרוש את הדברים הבאים[5]:

לא רק שקיים הבדל עצום במספר השנים בין המשפט העברי להצעת החוק, אלא שהאחרונה היא בניגוד לעקרון ההלכתי ש״חזקת השנים״ היא רק מתן סיוע לטענת המחזיק ״קניתי ואבד שטרי במשך הזמן״, שהיא הבסיס לקבלת תביעתו, ואילו על פי הצעת החוק אין כלל צורך. יתרה מזו: על פי הצעת החוק, אף אם המחזיק רשום שלא כדין כבעל המקרקעין והחזיקם חמש עשרה שנה ברציפות בתום לב - קנאם ב״חזקת שנים״. הוראה זו עומדת בסתירה להלכה הברורה בחושן משפט בהמשך סימן קמ״ו, סעיף ט', ששם כתוב ׳וכן האוכל שני חזקה מחמת שיש שטר בידו ונמצא השטר בטל, בטלה החזקה ותחזור השדה עם כל הפרות לבעלים׳. ואין הבדל בזה אם השדה הוא בידי הרוכש הראשון או בידי אדם אחר שרכשה ממנו ואף בתום לב. כי ההנחה היא, כמו שאמרתי, שהחזקה היא רק יסוד לצדקת הטענה, ולא בבחינת ׳עבר ושנה נעשה לו כהיתר'.

טענתו של חבר הכנסת פרוש כי חזקת 30 השנים אינה מכשיר ראייתי להצדקת הטענה המשפטית כמו שמצאנו בחזקת ג' שנים, ולא קרבו זה אל זה הדין העברי והמשפט הישראלי. שר המשפטים דאז, דב יוסף, דחה את דבריו של פרוש ושל חבר הכנסת גרוס שתקפו את סעיף 94, בטענה הבאה[6]:

אני מרשה לעצמי לומר, כי עקרון ההתיישנות לאחר שלוש שנים איננו עיקרון יסודי של המשפט העברי, פרי (אני מצטט) ׳היגיון בריא ומוסר אנושי עמוק׳, כדברי חבר הכנסת גרוס, אלא הוראה טכנית שהיא פרי תנאים קונקרטיים של חברה אגררית בלתי מפותחת, שלא רבים היו בה יודעי קרוא וכתוב ולא היו תנאים נוחים לשמירה על מסמכים, וגם החומר שעליו כתבו היה מתבלה במהרה. בתנאים כאלה אי אפשר היה לדרוש מאדם שישמור על מסמכיו ושטרותיו יותר משלוש שנים, ולאחר מכן מוכרחים היו להסתפק בעצם ההחזקה הרצופה כראיה לזכות. האם אלה הם התנאים שבהם מתקיימת ההברה שלנו? האם גם אצלנו שלוש שנים הם המכסימום שאדם שומר על מסמכיו? האם לא מסתמכים כיום האנשים על מסמכים ורישומים מלפני חמישים ומאה שנים וגם יותר...?

טענתו המרכזית של שר המשפטים כי חזקת ג' שנים של חז"ל מבוססת על עקרון ההתיישנות, לפיו אדם מאבד את זכותו לטעון בבית המשפט את טענתו לאחר פרק זמן מסוים, היא קביעה בעייתית. שכן, כפי שראינו לעיל, חזקת ג' שנים אינה מבוססת רק על טענת השתיקה 'מדוע הבעלים לא מחה במחזיק בפרק זמן כה ארוך' אלא גם על משך הזמן המצופה מן המחזיק לשמור את שטרותיו וראיותיו לישיבה בקרקע. הנחה זו, שחזקת ג' שנים של חז"ל מבוססת על טענת ההשתק לבדה, היא אשר מובילה אותו למסקנה נוספת. הוא טוען שגורם הזמן הוא אשר הביא את חז"ל לקבוע שג' שנים הם הזמן לתפיסת החזקה בקרקע, משום שזה היה משך הזמן הסביר אשר בתנאי העבר ניתן היה לשמור שטרות. אולם, בימינו, כאשר אמצעי הרישום והאחסון טובים יותר, משך התקופה יכולה להתארך גם לשלושים שנים.

שתי הנחות של שר המשפטים בעיתיות ביסודן, שכן, כפי שטען חבר הכנסת פרוש, 'כל חזקה שאין עמה טענה אינה חזקה', ודין חזקת ג' שנים לא בא לייתר את הצורך וחובה של המחזיק לברר מהי הלגיטימציה לישיבתו בקרקע.

 

**********************************************************

 

 

כל הזכויות שמורות לישיבת הר עציון תשע"ז

נערך על ידי צוות בית המדרש הוירטואלי

*******************************************************

בית המדרש הווירטואלי (V.B.M) ע"ש ישראל קושיצקי שליד ישיבת הר עציון

The Israel Koschitzky Virtual Beit Midrash

האתר בעברית:                    http://vbm.etzion.org.il

האתר באנגלית:                http://www.vbm-torah.org

משרדי בית המדרש הוירטואלי: 02-9937300 שלוחה 5

דוא"ל: [email protected]

 

 

**********************************************************

 

 

 

 

[1]   אסמפיא היא ככל הנראה ספרד (ראו בהרחבה אצל שי"ר בערך מילין).

[2]   "הולכי אושא" הוא כינוי לרבי ישמעאל וחבורתו שגלו מיבנה לאושא. בספר 'ערכי תנאים ואמוראים' מזוהה רבי ישמעאל עם רבי ישמעאל בן אלישע כהן גדול, שחי עוד בימות הבית.

[3]   בעל קצות החושן בסימן ק"מ סבר כי חזקת ג' שנים היא תקנת חכמים. אולם, מתוך דברי הרמב"ן והתוספות בסוגיה בבא בתרא כט. - כט: עולה כי חזקת ג' שנים היא ראייה שתקפה דאורייתא. מתוך דברי הרמב"ם נראה כי מדובר בתקנת חכמים, לפיה יש פרק זמן בו המחזיק בקרקע צריך להביא הוכחות לישיבתו בקרקע.

[4]   ראו מאמרו של פרופסור יוסי כץ, 'מקומו של המשפט העברי בהליך חקיקתו של חוק המקרקעין 1969', בתוך קרקע, 53 (2001).

[5]   דברי הכנסת, 1964.7.14, עמוד 2342 .

[6] דברי הכנסת, 1964.27.7, עמודים 2482 - 2481.